FAQ

Heb je een vraag? De meest gestelde vragen behandelen wij hier.

Algemene vragen

Op het moment dat wij een geschikte kandidaat hebben gevonden zetten wij de woning ´in optie´. Dit houdt in dat de woning gereserveerd staat voor een kandidaat. Indien de kandidaat na bezichtiging van de woning aangeeft niet te willen huren, gaan wij kijken naar andere inschrijvingen voor deze woning. Het heeft dus altijd zin om in te schrijven! Indien de kandidaat de woning wil huren, blijft de woning ´in optie´ staan totdat het huurcontract is getekend.

Dit verschilt per woning. De meeste woningen dienen voor minimaal één jaar gehuurd te worden, bij sommige woningen is deze periode minimaal twee jaar. Vraag aan de verhuurmakelaar wat de minimale huurperiode is voor de woning die je op het oog hebt.

Nee helaas, urgentie is bij ons niet mogelijk. Alle bij ons ingeschreven woningzoekenden maken evenveel kans om in aanmerking te komen voor de beschikbare woningen.

Het is altijd vervelend om te horen dat je niet in aanmerking komt voor een woning. Er kunnen diverse redenen zijn voor een afwijzing. Graag leggen wij onze werkwijze aan je uit, zodat je de afwijzing wellicht beter kunt begrijpen.

Wij werken voor opdrachtgevers die graag zekerheid willen hebben over het feit dat een huurder de huur netjes en op tijd voldoet. Om dit te waarborgen hebben zij richtlijnen opgesteld waar wij (kandidaat)huurders secuur op toetsen. Ons doel is om een goede match te vinden tussen de woning en de kandidaat.

Elke opdrachtgever hanteert zijn eigen richtlijnen. De situatie verschilt dus per woning. Vaak staan de basisrichtlijnen vermeld bij de advertentie van de aangeboden woning.
Over het algemeen zijn de richtlijnen als volgt:

– Het bruto maandinkomen dient 3,5/4 maal de kale huur van de woning te bedragen
– Het inkomen van een eventuele partner mag voor de helft meegeteld worden
– Uitzendcontracten met fase A mogen wij niet meetellen in het inkomen
– Er moet sprake zijn van minimaal een jaar contract
– Een slecht betalingsverleden kan een reden zijn voor afwijzing
– Personen onder bewind mogen wij helaas geen woning aanbieden
– Garantstelling door derden is niet toegestaan
– Ben je ondernemer? Dan moet je de laatste 2 jaarcijfers kunnen overhandigen

Wij zijn ons er van bewust dat het bovenstaande inhoudt dat wij niet iedere woningzoekende kunnen helpen. Indien je persoonlijke situatie verandert, zullen wij dit altijd opnieuw bekijken en nagaan of wij wellicht alsnog iets voor je kunnen betekenen. Krijg je dus een hoger salaris of een ander contract? Pas deze gegevens dan aan in je persoonlijke klantdossier en twijfel niet om ons nogmaals te benaderen!

Dat is vervelend, want wij houden een woning langere tijd voor je in optie en andere kandidaten krijgen dan niet de mogelijkheid te reageren op deze woning. Ook hebben wij dan al veel werk voor je verricht.

Indien je na (mondeling) akkoord de verhuring alsnog annuleert, zijn wij daarom genoodzaakt onze onkosten in rekening te brengen ter hoogte van (maximaal) een maand huur.

Contract wijzigen

Je kunt medehuurderschap aanvragen indien je nog niet op het huurcontract staat. Als medehuurder heb je dezelfde rechten en plichten als de hoofdhuurder. Wij stellen de voorwaarde dat je een duurzame gemeenschappelijke huishouding voert. Een logé of onderhuurder kunnen bijvoorbeeld geen medehuurder worden.

-Je bent wettelijk gezien medehuurder indien je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan met de huurder, zolang je in dezelfde woning woont. Je echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner moet wel bij ons worden aangemeld.

Indien je getrouwd bent of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan, hebben wij de volgende gegevens nodig:

  • De naam van de echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner
  • Handtekening van de echtgenoot/echtgenote/geregistreerd partner
  • Handtekening van de huurder
  • Een kopie van de trouwakte/registratieakte

 

-Woon je samen? Dan kun je medehuurderschap aanvragen.

Hiervoor hanteren wij de volgende regels:

  • Je staat minstens 2 jaar samen op het adres bij de gemeente ingeschreven
  • Je bent allebei in staat om (alleen) de financiële verplichtingen te dragen

Wij hebben de volgende gegevens van u nodig:

  • De naam van je partner
  • De ingangsdatum van het medehuurderschap
  • De handtekening van de huurder
  • De handtekening van de partner

Na ontvangst van de volledige aanvraag krijg je van ons bericht waarin staat of de aanvraag is goedgekeurd of afgewezen.

Aan deze administratieve wijziging zijn kosten verbonden. Wij zijn genoodzaakt om voor de wijziging € 90,75 in rekening te brengen.

Allereerst condoleren wij je met je verlies.

Wettelijk ben je automatisch enige huurder wanneer je getrouwd bent, geregistreerd partnerschap hebt of wanneer je als (mede)huurder op het huurcontract staat. Je kunt ons via de e-mail of in een brief laten weten dat je partner is overleden. Vergeet deze brief niet te ondertekenen en voeg hier de overlijdensakte aan toe.

Let op! Sta je wel als gehuwde partner op de overlijdensakte, maar ben je bij ons niet bekend als huurder, doe er dan een recent uittreksel Basis Registratie Personen (BRP) van jezelf bij.

Je bent niet automatisch de enige huurder indien je niet bij ons bekend bent als huurder en ook niet als partner op de overlijdensakte stond. In dit geval is het aanvragen van huurderschap noodzakelijk.

Als je aanvraag tot huurderschap niet wordt goedgekeurd, wordt het huurcontract beëindigd en spreken we samen de einddatum van het huurcontract af.

Het verzoek om het contract te wijzigen zal vanuit beide huurders dienen te komen.

Echtscheiding

Indien je gaat scheiden en een van beiden in de woning blijft wonen, dien je ons hierover te informeren. Wij zullen de gegevens van de persoon die de woning blijft huren opvragen om opnieuw te kunnen bepalen of diegene de huurlasten alleen kan dragen. Hiervoor hebben wij nodig:

  • Laatste 3 loonstroken
  • Werkgeversverklaring
  • Een recent uittreksel van de uitschrijving Basis Registratie Personen (BRP) van de medehuurder die weg gaat
  • Een kopie van het echtscheidingsconvenant en de inschrijving van de echtscheiding bij de burgerlijke stand

Na ontvangst van deze documenten, zullen wij de aanvraag in behandeling nemen en je hierover informeren.

Beëindigen samenwonen

Als je besluit om uit elkaar te gaan en één van beiden blijft in de woning wonen, dien je ons hierover te informeren.

Wij zullen de gegevens van de persoon die de woning blijft huren opvragen om opnieuw te kunnen bepalen of diegene de huurlasten alleen kan dragen. Hiervoor hebben wij nodig:

  • Laatste 3 loonstroken
  • Werkgeversverklaring
  • Een recent uittreksel van de uitschrijving Basis Registratie Personen (BRP) van de medehuurder die weg gaat

Het wijzigen van het contract brengt administratie kosten met zich mee. Wij zijn genoodzaakt om €90,75 in rekening te brengen.

Onderhoud

Is er iets kapot in je woning of in het gebouw waar je woont? Je kunt je reparatieverzoek bij ons melden via onze afdeling onderhoud. Dit kan via onze website www.mijnnmgwoning.nl, via e-mail td@nmg.nl of via telefoonnummer 088-200 70 50.

Kijk eerst in onze Onderhoudswijzer om te zien of wij de reparatie verzorgen, of dat je dit zelf moet doen. Met deze onderhoudswijzer is geprobeerd om meer duidelijkheid te geven hoe je dient te handelen als je een gebrek in of aan je woning constateert.

Huur opzeggen

Indien je de huur van de huidige huurwoning wilt opzeggen kan dat per de 1e van de maand. De opzegtermijn is 1 kalendermaand. Let er hierbij wel op, dat de minimale huurperiode verlopen dient te zijn. Hoe lang deze minimale huurperiode precies is, staat in de huurovereenkomst. Deze periode is meestal één jaar.

Voorbeeld: is je contract ingegaan op 1 april? Dan dient uw opzegging voor 1 maart ondertekend bij ons binnen te zijn. Je laatste huurdag is dan 31 maart.

Je huur opzeggen doe je via onze website mijnnmgwoning.nl

Overname is in principe niet mogelijk. De woning dient opgeleverd te worden conform de tijdens de voorinspectie gemaakte afspraken.

 

Hier is één uitzondering op mogelijk. Indien er op het moment van de voorinspectie al een nieuwe opvolgende huurde bekend is, kun je met deze opvolgende huurder eventuele overnames bespreken. Voorwaarde is dat de technisch opzichter de overnames goed moet keuren. Indien met de opvolgende huurder geen overeenstemming kan worden bereikt met betrekking tot de overname van goederen, moeten alle jouw toebehorende goederen voor het einde van de huurperiode worden verwijderd uit de woning.

Indien er nog vragen zijn met betrekking tot overnames, kun je dit altijd bespreken met onze technisch opzichter tijdens de voorinspectie.

Indien de huur is opgezegd en je zelf iemand weet die geïnteresseerd is in de woning die je gaat verlaten, kun je dit aan ons laten weten. Vermeld hierbij de naam, adres, telefoonnummer en het e-mailadres van de kandidaat. Het is van belang dat de kandidaat ingeschreven staat bij ons en voldoet aan de huurvoorwaarden. Onze verhuurafdeling zal beoordelen of de kandidaat in aanmerking komt voor de woning. Hierbij houden wij ook rekening met reeds ingeschreven woningzoekenden.

Huurverhoging

Jaarlijks wordt de huurprijs verhoogd, meestal per 1 juli van ieder jaar. De hoogte van de huurprijsverhoging is afhankelijk van een aantal zaken waaronder de afspraken in de huurovereenkomst en de algemene huurwetgeving.

Sinds 2013 mogen verhuurders van de zogenoemde gereguleerde huurovereenkomsten de inkomensafhankelijke huurverhoging toepassen. Er is sprake van een gereguleerde huurovereenkomst indien bij aanvang van de huurperiode de huurprijs onder de op dat moment geldende liberalisatiegrens was gelegen.

De maximale huurverhoging voor zelfstandige woningen is afhankelijk van het huishoudinkomen van de huurder.
Huishoudens met een inkomen van €0 tot en met € 43.574: 5,1%
Huishoudens met een inkomen boven de € 43.574: 6,6%

Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens (verzamelinkomen) van de huurder en de overige bewoners van de woonruimte. Hierbij worden alle bewoners die op de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging op het adres staan ingeschreven meegeteld. Bij de huurverhoging van 2020 is het huishoudinkomen gebaseerd op het verzamelinkomen van 2018. Dit inkomen is namelijk definitief vastgesteld door de Belastingdienst. Voor de huurverhoging gaat het dus om het totaal verzamelinkomen over 2018 van alle bewoners die op het moment van aanvraag op het adres staan ingeschreven. Het is derhalve niet van belang of de huidige bewoners in 2018 ook al op het adres woonden.
Van inwonende kinderen die op 1 januari nog geen 23 jaar waren telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon niet mee.

Meer informatie over de inkomensafhankelijke huurverhoging is na te lezen op de website van de Rijksoverheid of de Huurcommissie.

De belastingdienst verstrekt de verhuurder een overzicht van het aantal inkomensontvangers binnen jouw huishouden en de daarbij horende inkomenscategorie. Het inkomen wordt dus door de belastingdienst vastgesteld en zij geeft alleen de categorie waarin het huishoudinkomen valt door.

Alle inkomens tellen mee, dus ook die van inwoners en kamerhuurders. Het inkomen van inwoners die op 1 januari 2020 nog geen 23 jaar waren, telt alleen mee voor zover dat boven het minimumloon ligt. Door de Belastingdienst wordt dit inkomen automatisch gecorrigeerd. Op de inkomensverklaring wordt dus alleen dat deel van het inkomen meegenomen dat boven het minimumloon ligt.

Aangezien de belastingdienst uitgaat van definitief vastgestelde inkomens gaan zij uit van het inkomen over 2018. Op het moment van het opvragen van deze gegevens (in maart/april 2020) zijn de inkomens van 2019 immers nog niet definitief vastgesteld.

Dat kan als je gehandicapt of chronisch ziek bent. Maar ook als het huishoudinkomen in 2019 lager was dan € 43.574. Omdat de belastingdienst informatie verstrekt over de categorie van het inkomen in 2018, moet je dan wel bezwaar maken conform de bezwaarprocedure.

Bepaalde groepen gehandicapten en chronisch zieken kunnen bezwaar maken tegen de extra inkomensafhankelijke huurverhoging van 6,6%. Deze extra huurverhoging gaat in op 1 juli 2020. Bezwaar maken is mogelijk als jij of iemand in jouw huishouden:

 

-Een zorgindicatie heeft met een geldigheidsduur van minimaal een jaar voor minimaal 10 uur zorg per week

-Een zorgindicatie heeft voor verblijf in een verpleeghuis of verzorgingshuis;

-Een ADL-indicatie heeft (hulp bij algemene dagelijkse handelingen, zoals eten, wassen of toiletgang);

-Een beschikking heeft op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo) of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wmo). Deze beschikking moet voor 1 mei 2020 zijn verstrekt. Je moet ook kunnen aantonen dat de woning is aangepast aan de handicap van de persoon met de beschikking.

Door bezwaar te maken kun je de huurverhoging mogelijk beperken tot maximaal 5,1%.

Ja. Als je op dit moment huurtoeslag ontvangt, blijft dat in de nieuwe situatie ook zo. Met jouw recht op huurtoeslag wordt de werkelijke huurverhoging voor het grootste deel gecompenseerd. Op de website van de Belastingdienst lees je wanneer je huurtoeslag krijgt.

Indien jouw inkomen tussen de €0 en €43.574 ligt dan val je in de laagste inkomenscategorie en heb je een maximale huurverhoging van 5,1% gekregen. Hiertegen kun  je geen bezwaar maken op grond van jouw inkomen aangezien je dan al in de laagste categorie ingeschaald bent.

Tegen de inkomensafhankelijke huurverhoging kan bezwaar gemaakt worden, mits deze méér dan 5,1% betreft. Of je reden tot bezwaar gegrond is kun je terug vinden op het bezwaarschrift. Je bezwaar kan verstuurd worden naar huurverhoging@nmg.nl.

Voor meer informatie kun je de website van de huurcommissie raadplegen.

Een IBRI-verklaring is een verklaring van de Belastingdienst welke zij aan je kunnen verstrekken. Op deze verklaring staat je inkomen over het opgevraagde jaar vermeld. Je kunt deze verklaring opvragen bij de Belastingdienst.

Nee, wij zullen vanaf de huurverhogingsdatum het nieuwe bedrag incasseren. Je hoeft zelf dus niets te doen.

Dat kan verschillende redenen hebben. Een reden kan zijn dat de huur is aangepast na een verhuizing.
Het kan ook zijn dat jij of je buurman verbeteringen heeft laten aanbrengen waar een huurverhoging tegenover stond.
Daarnaast kan het verschil zijn ontstaan doordat je buurman er langer of korter woont dan jij en tegen andere huurvoorwaarden is gaan huren.
Ook kan de inkomensafhankelijke huurverhoging voor jou anders uitvallen dan voor je buurman.

Aangezien de markt onderhevig is aan veranderingen kan het zo zijn dat de te huur staande woningen worden aangeboden tegen een hogere of lagere huurprijs dan jouw woning.

Dit kan afhankelijk zijn van de markt en de vraag en aanbod in jouw regio.

Ook kan het zijn dat de leegstaande woningen met een andere afwerkingsniveau worden aangeboden of dat het een ander type woning betreft.

Indien er sprake is van een geliberaliseerde huurovereenkomst dan wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging in dit geval niet toegepast. In dat geval wordt de huur verhoogd tot aan het in de huurovereenkomst vastgelegde maximale percentage. Voor de hoogte van dit percentage kun je de huurovereenkomst raadplegen.

Indien je het niet eens bent met de huurverhoging en je een geliberaliseerde huurovereenkomst hebt, kun je schriftelijk bezwaar maken. Telefonische bezwaren worden niet in behandeling genomen.

Indien de verhuurder jouw bezwaar echter niet honoreert, kun je dit bezwaar enkel voorleggen aan de rechter.

Het is in deze gevallen niet mogelijk om de Huurcommissie te verzoeken om een uitspraak.

 

Indien je bezwaar wilt maken kun ju hiervoor een brief of e-mail sturen naar:

 

NMG Vastgoed B.V.

Bezwaar huurverhoging

Postbus 188

6500 AD Nijmegen

 

Huurverhoging@nmg.nl